J-REIT市場の投資環境

  • マーケットレター
  • 2020年07月
6?の都?オフィス空室率は上昇

6?の都?オフィス市況

2020年6月時点の東京都心5区のオフィス?ビル平均空室率(三?商事調べ)は1.97%と2020年5月に比べて0.33ポイント上昇しました。前月比での上昇幅が0.3ポイント以上となるのは2016年3月の0.30ポイント上昇以来です。大規模ビル1棟を含めた3棟の新築ビルが竣工し一部で募集面積を残したことや既存ビルでコロナ禍の影響で成約が遅れたことや館内縮?に伴う解約があったことで空室率が上昇しました。地区別平均空室率をみると、渋谷区の上昇幅が大きく、IT企業やベンチャー企業など、在宅勤務との親和性が?い企業や業績懸念がある企業において、オフィス解約の動きが出たと考えられます。
オフィスの解約がコロナ禍の影響で増加した一方、増床計画の一時中?やオフィス内?が緊急事態宣?中に実施できず、営業活動が停?したことで成約に向けたテナントの動きが遅れ、成約が減少したことが空室率の上昇に寄与したと考えられます。短期的には同様の傾向が継続しそうなことや、2020年竣工のビルにテナントが移転したあとの二次空室の影響もあり、年末にかけて3-4%程度への上昇を?込む専門家が増えています。
平均賃料は22,880円/坪と前月比で0.19%上昇し、前年同月比の上昇率は6.33%でした。2014年1月から78カ月連続の上昇となり、この期間の上昇率は41.17%となりました。上昇基調は維持されたものの、前年同月比での上昇率は2カ月連続で鈍化しました。
上記統計は9日の取引時間中に発表されました。9日の東証REIT指数は前日比▲0.2%下落、オフィス系の銘柄の値動きはまちまちで大きな値動きはなく、おおむね織り込み済みの内容だったとみられます。

都?5区のオフィス賃料?空室率の推移(?次)(2007年9月から2020年6月)

東証REIT指数の緩やかな上昇を?込む

7月6日に富士通は、固定的なオフィスに出勤する従来の働き方を変え、2022年度末までにオフィスの規模を現状の50%程度に減らす方針を示しました。働き方改革に合わせて、都心オフィスの賃貸面積の削減を検討する企業は今後も出てくるでしょう。一方で、社内コミュニケーションの減少や自宅での勤務環境、チームマネジメント、?産性の低下など在宅勤務の問題点への懸念もあります。伊藤忠商事が原則オフィスへの出社へ体制を戻すとの報道があったように、現時点で企業の対応はさまざまです。在宅勤務の本格的な導入には、?事制度の変更が必要となる場合もあり、在宅勤務?働き方の変化が短期間でオフィス市況を悪化させる要因にはならないと考えています。感染症対策として、オフィスの一?当たり面積を拡大すべきという意?もあり、各企業のオフィス戦略の変化には注意が必要です。
今後オフィス市況を考えるうえで、重要となるのは景気動向、企業業績、オフィスワーカーを中心とした雇用情勢です。緊急事態宣?が解除され、経済活動の正常化への期待はありますが、足元では感染第二波といえる?準まで感染者が再拡大するなど懸念材料も多くあり、不透明感があります。
J-REITの保有する資産の約4割がオフィスで、今後のオフィス?通しは東証REIT指数にとって重要な要因です。今後もオフィス関連のネガティブな報道が続き、指数の上値が抑えられる可能性もあります。
一方で、東証REIT指数は、オフィス市況の悪化を含む分配?の減少を相応に織り込んだ?準とも考えられます。東証REIT指数の実績分配?利回りをみると、9日時点で4.43%でした。仮に分配??準が10%低下すると仮定しても、3.98%です。短期的には、J-REIT市場固有の要因よりも世界的なコロナ禍の動向を受けた投資家のリスク選好姿勢の変化が指数の推移に大きな影響を与える展開が続くと考えています。中期的には世界的に緩和的な?融環境の?期化が想定されるなかで、相対的に?い配当利回りが期待できるJ-REIT市場は投資対象として魅?的と考えており、緩やかな上昇を?込んでいます。

東証REIT指数の推移(2007年1月初から2020年7月9日)と東証REIT指数の分配?利回りの推移( 2007年1月初から2020年7月9日)
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